“金九”褪色 中海销售连降两月里的头部房企压力
发布日期:2021-10-10 11:06   来源:未知   阅读:

  尽管市场已就房地产销售走弱的趋势达成共识,但房企陆续公布的数据,仍凸显了行业的严峻性。

  尽管市场已就房地产销售走弱的趋势达成共识,但房企陆续公布的数据,仍凸显了行业的严峻性。

  进入10月,房企发布的9月销售报告显示,过去一个月大部分企业都出现了销售金额、面积下滑的情况。其中10月6日晚间,中海公告披露,于9月集团合约物业销售金额约人民币203.73亿元,已售楼面面积110.2万平方米,按年分别下跌41.6%、30.0%。

  这也是中海于2021年出现的第三次单月销售下降,过去四个月该公司同比分别为-10%、5.6%、13.1%及41.6%。如此销售走势,也与此前其它主流房企提及的情况相吻合:自6月以来,市场逐渐走冷。

  根据观点指数发布的销售榜单,中海目前的全口径销售排在房企第6位,而榜首的碧桂园此前已录得单月权益销售额下降近三成。不仅如此,观点地产新媒体向若干家前十房企了解到,其单月销售也出现了不同程度的下滑。

  随着下半年各地按揭持续收紧,以及全国多地调控政策趋严,购房者观望情绪浓重,“金九银十”难以拉动房地产成交价格及成交量。一位中型房企高层人士透露,10月销售市场还在下滑,主要原因仍在于销售者观望情绪。

  上述现象进一步导致了房企的资金链趋紧,近期某家20强房企被爆在山东推行降价策略,最终被叫停。对于主流房企而言,这注定是一段充满挑战的时期。

  比如,融创曾明确表示,2021年整体资金市场偏紧,上半年销售较好,下半年的销售压力很大,预计市场会比较惨烈。华润置地管理层则提及,今年剩余四个月企业面临的压力之一是签约(销售),而最大的压力仍是回款,因为银行的按揭额度已经快用完。

  反映到销售业绩上,据观点指数发布的统计数据,9月份TOP100房企录得全口径销售额为9547.6亿元,环比增长4.1%,同比减少29.9%,单月销售同比增幅连续3个月为负;其中,20强房企“金九”销售成色明显不及往年,单月17家房企同比增幅为负。

  从已公布销售的房企看,截止发稿,包括碧桂园(权益销售)、世茂、中海、中梁、中骏等房企,在过去一个月的合同金额同比均减少30%左右,个别房企降幅在60%-80%之间。

  市场整体降温,房企表现整体不及去年同期,一方面与同期基数走高存在关联。以佳兆业为例,2020年9月该公司合约销售金额约161.2亿元,同比增长48.8%;今年9月只录得57.01亿元;去年9月,中海录得销售额348.92亿元,属于全年单月第三高水平,今年同期则录得203.73亿元。

  有市场人士总结,去年从1月银保监会副主席表态严格执行授信集中度监管规则,到商业银行抑制信贷资金违规流入房地产,再到“三道红线”及“信贷两集中”等,主要倾向于从融资端进行调控;而今年以来,主要城市上调房贷利率,推行二手房指导价,以及推行集中供地稳定地价,落脚点则是供应端。

  行业环境的切换也弱化了房地产销售的周期属性,政策及预期转而成为影响房价及成交量的主要因素。尤其是在去财务杠杆、融资杠杆的趋势下,房企转而寻求通过经营收入解决问题,本就已存在较大的价格调整压力。

  近两年间,包括东莞、赣州、合肥、桂林、惠州、岳阳、沈阳、昆明、唐山等地都出台过限制下跌的举措。而近期,某20强房企被传在山东区域开启降价促销潮,随后被叫停。

  政策对成交的影响还体现在按揭层面,8月房企各项资金来源中,个人按揭贷款同比增速为-8%。过去一段时间受房贷集中度限制影响,部分银行减少房贷投放。

  直到9月底央行及银保监会重申维护住房消费者合法权益,包括广佛等地出现房贷利率下调、放款速度加快等迹象。但某中型房企高层人士对观点地产新媒体表示,看跌的观望情绪,不可能短时间扭转,10月销售市场还在下滑。

  不同于个人按揭贷款,银行对公业务仍难以放宽,显示监管层去杠杆的态度并未改变。申银万国证券在最新的研报中也表示,预计在政策不调整的假设下,房企后续销售仍将进一步走弱。

  面对市场的降温,头部房企整体偏向于保持规模优势。以中海为例,前九个月该公司累计销售2753.01亿元,对应累计已售楼面面积约1397.14万平方米,分别按年增加7.0%及1.9%。根据观点指数发布的榜单,中海全口径销售额位列房企第六位。

  尽管“金九”销售下降是行业大势所趋,单个房企难以逆潮流而行,但对于中海而言这仍给它完成全年目标制造了阻力。

  按照中海此前定下的目标,2021年全年新增土地权益投资额预算达1650亿元,同比增长25.2%;未来5年,销售“一定会维持年均两位数以上的增长”。

  在此前中期业绩会上,中海管理层也曾重申,今年的业绩目标不会发生改变,无论是销售还是投资目标等等,继续按照既定的目标,有信心完成。

  其中由于在第二轮集中供地中大举拿地,该公司单月便揽下天津、苏州、沈阳、南京、广州及深圳等地19宗地,应付土地出让金466.42亿元,累计土地权益投资增至1001.57亿元,占全年目标60%左右。

  而销售端,9月份中海合约销售下跌逾4成,导致累计销售增幅已降至个位数。实际上,据观点地产新媒体统计,6-9月该公司累计销售增幅分别为20.5%、18.8%、14.7%及7.0%,整体呈现增长放缓的趋势。

  进入6月以来,中海每平方米销售均价于年内首度降至1.9万元以下,主要在1.85万元上下浮动;唯一例外的是7月份均价达2.21万元,主要系香港维港一号项目推售拉动,期内香港及澳门地区销售贡献49.62亿元,均价高达22.87万元。

  观点地产新媒体了解,中海近期在珠海、合肥、佛山、广州、苏州等地均有新项目推售动作。其中,苏州中海阅湖湾项目首开录得售罄;广州中海观雲府开盘录得销售额逾20亿元,成交均价约每平方米7万元,而此前网传吹风价为8万元,被指主要受限价政策影响。

  值得一提的是,中海推售的项目有部分属于开发周期较快的类型,包括合肥中海熙园项目,最早于今年3月初拿地,9月底正式开盘;佛山中海丽湾尚宸项目于6月23日拿下地块,楼面价逾2.2万元/平方米位居全市第二高,至10月1日已开放展厅,并预计12月开盘。

  据中海于中期业绩会披露,上半年该公司平均开工时间提升36天,开盘时间提前48天,便于部分项目提高回笼资金速度。

  渝派房企财信发展将物业管理板块作为第二发展曲线的计划,从公布到流产,前后仅四个月左右便夭折了。

  国庆假期期间,不管是新房还是二手房,主要城市都延续了9月份的低迷走势,整体呈现出“以价换量”的态势。

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  尽管市场已就房地产销售走弱的趋势达成共识,但房企陆续公布的数据,仍凸显了行业的严峻性。

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